Ngitung KPR Bikin Stress? Begini Jalan Cepatnya


Banyak sekali aspek yang menjadi bahan pertimbangan jika seseorang ingin mengambil sebuah KPR. Salah satunya adalah nilai cicilan dan kemampuan untuk membayar. Beberapa orang bahkan mencoba menghitung sendiri jumlah angsuran KPR yang akan diambilnya agar mereka bisa mendapatkan gambaran besaran angsuran.

Tidak banyak yang bisa melakukannya kecuali orang-orang yang memang berkecimpung di dunia perbankan. Dari pada Anda stress atau bingung menghitung nilai cicilan yang belum tentu benar karena tidak paham rumusnya, lebih baik gunakan simulasi KPR properti di bawah ini.

Cara Menghitung Cicilan KPR Secara Manual


Menghitung nilai cicilan KPR sebenarnya sangat mudah jika Anda memahami dengan benar rumus dan faktor-faktor tambahannya. Ada beberapa komponen penghitungan yang harus Anda perhatikan, diantaranya adalah:

1. Uang Muka Dan Komponen Tambahan Lainnya

Dalam proses pengajuan KPR, Anda harus mempersiapkan sejumlah uang untuk membayar beberapa komponen yang harus dilunasi di awal seperti uang muka, provisi, BPHTB, PNBP dan biaya BBN. Ambillah sebuah contoh Anda hendak mengambil rumah yang berharga Rp 300.000.000 dengan tenor 10 tahun. Suku bunga yang berlaku saat ini adalah 10% per tahun. Maka, dana yang harus dipersiapkan di awal adalah: 

- Uang Muka

Besar uang muka yang ditetapkan oleh BI saat ini adalah 15%.

Jadi jumlahnya adalah : 15% x Rp 300.000.000 = Rp 45.000.000.

Maka, jumlah uang yang akan Anda pinjam kepada Bank adalah Rp 300.000.000 – Rp 45.000.000 = Rp 255.000.000.

- Provisi

Adalah biaya admin yang dikenakan kepada nasabah untuk dana yang dipinjamkan, besarnya sesuai peraturan perusahaan.

Umumnya, biaya provisi adalah 1% jadi : 1% x Rp 255.000.000 = Rp 2.550.000. 


- BPHTB

Adalah pajak pembelian atas rumah. NJOPTKP atau nilai rumah tidak kena pajak setiap daerah berbeda-beda.

Umumnya adalah Rp 60.000.000

Jadi, penghitungan pajak pembeliannya adalah 5% x (Rp 300.000.000 – Rp 60.000.000) = Rp 12.000.000.

- PNBP

Adalah penerimaan negara bukan pajak. Besarnya 1/1000 dari harga rumah ditambah Rp 50.000. 

Nilai Rp 50.000 tergantung dari kebijakan pemerintah.

Jadi penghitungannya adalah (1/1000*Rp 300.000.000) + Rp 50.000 = Rp 350.000.000.

- BBN

Adalah biaya balik nama. Besarnya satu persen dari harga rumah ditambah Rp 500.000.

Komponen Rp 500.000 juga merupakan ketetapan pemerintah tergantung tiap wilayah.

Maka jumlahnya (1/100*Rp 300.000.000) + Rp 500.000.000 = Rp 3.500.000.

- Total

Maka total keseluruhan biaya yang harus Anda keluarkan di muka adalah Rp 45.000.000 + Rp 2.550.000 + Rp 12.000.000 + 350.000.000 + Rp 3.500.000 = Rp 63.400.000.

2. Nilai Angsuran

Setelah mengetahui besaran biaya yang harus Anda keluarkan di awal, selanjutnya adalah menghitung nilai angsurannya.

Rumusnya=(Pokok Hutang * Bunga per Bulan)/(1-(1+Bunga per Bulan)^(-Tenor))

Maka penghitungannya = (Rp 255.000.000*(10%/12))/(1-(1+(10%/12)^120))

= Rp 3.303.768 per Bulan


Untuk cara cepat, Anda bisa menggunakan excel dengan rumus PMT. Langkahnya adalah: 
  • Ketik Harga Rumah pada kolom A1,
  • Ketik Tenor dalam tahun pada kolom A2
  • Ketik Suku Bunga pada kolom A3.
  • Di kolom A4, gunakan rumus “=PMT(A3//12;A2*12;A1)” 
  • Nilai angsuran akan keluar dengan otomatis 
3. Bunga

Untuk mengetahui nilai bunga yang Anda bayarkan, caranya adalah dengan mengurangi total piutang dengan pokok hutang, yaitu :

- Total Piutang = Rp 3.303.768 * 120 = Rp 396.452.160

- Bunga = Rp 396.452.160 – Rp 255.000.000

= Rp 141.452.160

Nah, cukup mudah bukan untuk mengetahui nilai angsuran beserta jumlah bunga yang Anda bayarkan kepada pihak Bank. Dengan mengetahui cara menghitung cicilan di atas, diharapkan Anda bisa memiliki gambaran sehingga dapat mempersiapkan kekuatan ekonomi Anda.